善福寺周辺購入候補物件

義実家近くの物件を AI でスコアリングしました

スコア・評価軸の説明を見る

スコア配分 (100点満点)

項目	満点	内容
駅徒歩	20点	5分以内20点 / 10分以内15点 / 15分以内10点 / 20分以内5点
築年数	15点	戸建は築20〜30年を最高評価。建物プレミアムが抜け、土地値で見やすい築年帯を重視
中央線沿線	15点	荻窪・西荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺の駅徒歩圏ボーナス
吉祥寺・荻窪近接	10点	吉祥寺駅または荻窪駅徒歩15分以内: +10点 / 徒歩20分以内: +5点
10年後残価率	20点	残価÷取得コスト比。土地値で大きく変動
積算比率	10点	土地+建物の積算評価 vs 売値。割安感の指標
通勤参考	5点	東京駅・新宿駅までの所要時間参考値

含み損益のしくみ

「10年後想定残価」は以下の計算で算出しています:

土地: 直近の実取引価格（国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報の町別中央値, 主に2023年以降）を最優先で採用 × 地積 × エリア別10年トレンド倍率 (1.1〜1.3倍)。取引データが無い町は公示価格×1.1 (実勢補正)、それも無ければ路線価×1.3で代替
建物: 残存耐用年数で按分した現在価値から10年後の残存価値を推計
含み益 = 10年後残価 − 取得総コスト

あくまで参考値です。市場動向・金利・物件状態によって大きく変わります。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報を加工して利用しています。提供情報の最新性・正確性・完全性等が保証されたものではありません（本サービスは国が作成したものではありません）。

10年後残価予測のロジック

土地値の計算

路線価 × 1.3 で実勢価格を推定しています（路線価は相続税の基準のため、実際の売買価格より20〜30%低く設定されている）
そこにエリア別10年後トレンド倍率を掛けて将来価値を予測（詳細は下の表を参照）
根拠: 直近20年（2005〜2025年）の杉並区・武蔵野市・練馬区の住宅地地価推移（国土交通省地価公示・東京都地価調査・東日本不動産流通機構データ）をベースに10年予測

土地値10年後トレンド倍率（駅×徒歩距離別 / 3シナリオ）

中立を基準としています。楽観＝直近3年の上昇継続、中立＝過去20年長期トレンド、悲観＝リーマン級ショック想定。

エリア・駅（徒歩距離）	楽観	中立（基準）	悲観
吉祥寺徒歩5分以内	×1.25	×1.18	×0.98
吉祥寺徒歩6-10分	×1.20	×1.15	×0.95
吉祥寺徒歩11-15分	×1.15	×1.10	×0.92
吉祥寺徒歩16分以上	×1.10	×1.05	×0.90
荻窪徒歩5分以内	×1.25	×1.18	×0.97
荻窪徒歩6-10分	×1.20	×1.15	×0.95
荻窪徒歩11-15分	×1.15	×1.10	×0.92
荻窪徒歩16分以上	×1.10	×1.05	×0.90
西荻窪徒歩5分以内	×1.20	×1.13	×0.95
西荻窪徒歩6-10分	×1.16	×1.10	×0.92
西荻窪徒歩11-15分	×1.12	×1.06	×0.90
西荻窪徒歩16分以上	×1.08	×1.03	×0.88
阿佐ケ谷徒歩5分以内	×1.20	×1.13	×0.95
阿佐ケ谷徒歩6-10分	×1.16	×1.10	×0.92
阿佐ケ谷徒歩11分超	×1.10	×1.05	×0.88
高円寺徒歩5分以内	×1.18	×1.10	×0.93
高円寺徒歩6-10分	×1.14	×1.06	×0.90
高円寺徒歩11分超	×1.08	×1.02	×0.88
杉並準徒歩圏徒歩10分以内（善福寺・井草・天沼・清水・宮前等）	×1.13	×1.08	×0.92
杉並準徒歩圏徒歩11分超	×1.08	×1.03	×0.88
練馬・石神井徒歩10分以内	×1.08	×1.03	×0.90
練馬・石神井徒歩11分超	×1.05	×1.00	×0.88
その他	×1.10	×1.05	×0.90

⚠️ 3シナリオの意味と注意点

楽観: 直近3年（2022-2025）の急上昇トレンドが継続するシナリオ。外れ値的な上昇を含むため、実現確率は低め
中立（基準）: 過去20年（バブル・リーマン除く）の長期実勢トレンドを基準。スコア計算・フィルタ判定はこの値を使用
悲観: リーマン級ショック相当の下落シナリオ。吉祥寺など人気エリアは下落耐性があるため、悲観でも比較的高め
中央線でも上がらないケース: 駅から徒歩15分超・再建築不可エリア・線路沿いで騒音大・急な坂道で利便性低い物件
練馬・郊外でも上がるケース: 大規模再開発・新駅開業（西武新宿線改良等）・周辺の生活利便性向上

建物の減価（年数とともに価値が下がること）

木造戸建: 法定耐用年数22年。10年で約50%減価（建築費50万円/㎡基準）
軽量鉄骨: 法定耐用年数27年。10年で約45%減価
重量鉄骨: 法定耐用年数34年。10年で約30%減価
RC/SRCマンション: 法定耐用年数47年。10年で約25%減価

土地物件（土地のみ販売）の場合

仮想建物4,000万円（木造新築80㎡、50万円/㎡相当）を加算した「総コスト」で評価
仮想建物は10年で50%減価 → 2,000万円残る計算

全体の計算式

10年後残価＝土地値（現在実勢）× エリア別トレンド倍率＋建物現在価値 × 残価率
含み損益＝ 10年後残価 − 物件価格（土地物件は総コスト）
残価率＝ 10年後残価 ÷ 物件価格（同上）

よくある疑問 Q&A

Q: 新築なのに残価率60%?
→ 路線価ベースの土地値＋建物減価で評価しているため。立地プレミアム・注文住宅プレミアムは未反映の保守的な見立て。実勢では＋10〜20%上振れする可能性あり
Q: 築古戸建てで残価率150%超?
→ 土地値が物件価格を超えるケース。建物価値ゼロでも土地値＋トレンド倍率で資産価値が上回る。ただし再建築不可・接道不良など現地確認必須
Q: マンションは残価率が低い?
→ 土地持分のため残価計算は保守的になりやすい。ただし現在のマンション順位は残価率ではなく、「類似成約」と「現在売出比較」を主軸にする
Q: なぜ路線価×1.3?
→ 路線価は相続税基準で実勢の約70〜80%。1÷0.77≒1.3 で実勢価格に補正している

除外済み物件

借地権付き物件 (土地を所有できないリスク)
再建築不可物件 (建替え・増改築に制限)

マンション専用スコア配分 (100点満点)

項目	満点	内容
類似成約比較	50点	国交省「中古マンション等」の過去取引から、同じ市区町村・町名/駅、徒歩、築年、面積が近い取引の㎡単価中央値と比較。現在の㎡単価が中央値より安いほど高評価。CSV未取得時は中立の25点
現在売出比較	30点	現在掲載中の同エリア・同築年帯・近い面積のマンション㎡単価中央値と比較。今の売出市場で割安かを見る
流動性	20点	徒歩5分以内20点 / 10分以内16点 / 15分以内11点 / 15分超3点。マンションは駅距離が売りやすさに直結しやすいため
HOME'S過去掲載履歴	参考	取得できた場合のみ表示・参考利用。過去の売出価格であり成約価格ではないため、主スコアには足し込まない
管理・住宅格・ブランド	除外	管理状態や住宅格は点数化しない。ブランドは比較対象のグレード合わせに使うが、単独加点はしない

戸建てとマンションの評価軸の違い

評価軸	戸建て	マンション
価格判断	土地値・建物残存・10年後残価を重視	類似成約㎡単価と現在売出㎡単価を重視
駅距離	生活利便性として評価	売却時の流動性として20点で評価
管理費・積立金	評価なし	現行スコアから除外。必要なら個別確認項目として見る
ブランド・住宅格	原則評価なし	単独加点なし。比較対象のグレード合わせにのみ使う
積算評価	15点（主軸）	主軸にしない。割安判定は㎡単価比較で見る

マンション比較評価のしくみ

現在㎡単価: 物件価格 ÷ 専有面積で計算
類似成約: data/reinfolib_mansion_csv/ に置いた国交省CSVを取り込み、町名/駅・徒歩・築年・面積が近い中古マンション等の取引と比較
現在売出比較: 今回取得した候補物件の中から、エリア・築年帯・面積が近いマンション同士で比較
データ不足時: 類似成約CSVがない場合は中立25/50点にし、現在売出比較と流動性だけで暫定評価する
注意: 国交省データは匿名の過去成約で、同一マンション名の成約履歴ではない。HOME'S履歴は過去売出価格であり、成約価格ではない